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小区2008年开 始施工

小区2008年开 始施工

  在很长一段时间里,深圳市南山区招商街道花园城三期的小区业主们人心惶惶,很是担心在某一个时间点,楼体外墙饰面砖会掉落下来,砸到人。为了防患未然,很多小区业主甚至让小孩戴着头盔出门。

  而在9月7日早上,深圳宝安石岩罗租大道日新百货附近,一名正等校车的小女孩被高空掉落物品砸伤,事发原因为居民楼15楼一名老人在清洗瓷砖时瓷砖掉落。事实上,外墙饰面砖脱落并非孤例,相关事件屡现于新闻媒体的报道中。而深圳也曾多次出现过建筑物外墙面砖脱落事故,伤人及纠纷事件不断。

  为何外墙砖容易脱落呢?南都记者查阅相关论文后发现,造成外墙面砖脱落的因素很多。首要原因是,建筑外墙饰面砖位于整个房屋围护结构最外表面,日晒雨淋、昼夜温差大,热胀冷缩效应明显,加之材料性能随着时间推移逐渐老化,很容易发生空鼓,造成脱落。

  如何来解决?不少专家均认为,外墙涂料是目前应对外墙饰面砖空鼓脱落问题较好的办法。然而,在南都记者的调查中发现,实际操作起来有很大的困难。以花园城三期为例,开发商初步预算整个改造费用为990余万元。对应到一般小区,所需费用需上百万。工程资金由谁来出?这成了难题。因此,像花园城三期、十五峯花园二期等采用外墙面砖工艺的小区,掉砖问题依旧悬而未决,小区居民还可能会面临高空坠物伤人的情况。

  花园城三期位于蛇口最中心最成熟的公园路区域和工业八路的交会处,由深圳招商房地产有限公司开发建设,分别于2004年12月和2006年12月竣工。目前,该小区房价已经突破10万,是那一片区内最为知名的小区之一。该小区在建设之初,外墙的装修采用了当时常见的饰面砖材料。“在夕阳的映衬下,红艳艳的,很是大气。”一位小区居民说。

  深圳常年高温多雨。在高温潮湿的环境下,十多年过去,花园城三期的外墙饰面砖开始掉落。这成了小区居民们的“梦魇”,“时常担心砖块会砸到自己”。为了防患未然,很多小区业主甚至让小孩戴着头盔出门。

  在花园城三期小区内,从高处坠落的墙砖残骸随处可见。为了防止砸到人,小区内设立了各种各样的提示牌,“建筑外墙可能随时掉砖”,提醒路过行人不要靠近或绕道。即便是很多还未掉砖的墙面,也能看到明显的空鼓。

  外墙墙砖的脱落,给花园城三期居民带来的不只是空中的危险。小区业委会主任刘女士介绍,由于外墙砖掉落,防水层被破坏,很多业主家中出现了渗水的状况。据统计,目前已经有70多家。

  而在10多公里外的十五峯花园二期,也存在着类似的情况。这个位于南山区龙珠大道龙珠五路上的小区,共3栋楼。小区2008年开始施工,2010年底竣工验收。开发商为深圳市山居假日房地产有限公司,施工单位为中国中铁集团有限公司深圳分公司。

  小区业主孟女士称,2014年,十五峯花园二期便开始出现外墙掉砖的情况,当时开发商安排施工单位中铁建工修补过二期1栋外墙,那之后,又陆续发生过好几次掉砖事件,物业公司都以“修补效果不好,以后一起补”为由将此事拖着。

  据孟女士提供的十五峯花园专项维修资金使用情况来看,维修资金只在2015年10-12月产生过一笔修补外墙的费用,名目为“二期外墙砖检测”。孟女士讲述,一直到了2017年,小区高层掉砖到人行道上差点砸中行人,才引起小区业主重视。小区业主多次反映后,南山区住建局质检站介入此事。

  事实上,关于外墙饰面砖脱落事件的报道频繁出现于新闻媒体的报道中,而深圳也出现过多栋建筑物外墙瓷砖脱落事故,伤人及纠纷事件不断。在今年7月14日中午,家住龙华盘陇新村的付先生一家,抱着七个月大的孙女在住处旁两栋住宅楼间的过道附近散步。不料,建筑墙体上的瓷砖突然掉落,砸中了怀中女婴的头部,当场血流不止。

  据南都记者掌握的一份文件显示,仅在深圳范围内,从2015年至今,就先后有宝安区福永怀德公园小区、龙岗区布吉街道宝龙花园、宝安区西乡中粮锦云花园和龙华区大浪水围新村等小区出现墙面砖脱落的情况。

  据了解,在国内,建筑瓷砖装饰外墙这一工艺兴起于上世纪八十年代。在很多人的印象中,越是高档的小区,建筑的外墙装饰越是富丽堂皇,花岗岩、大理石、瓷砖、玻璃幕墙等均曾被用来作为外墙装饰材料。

  为何外墙砖容易脱落呢?南都记者查阅相关论文后发现,造成外墙面砖脱落的因素很多。首要原因是,建筑外墙饰面砖位于整个房屋围护结构最外表面,日晒雨淋、昼夜温差大,热胀冷缩效应明显,加之材料性能随着时间推移逐渐老化,很容易发生空鼓,造成脱落。

  其次,建筑外墙基层处理、水泥调配比例、粘合剂质量、勾缝剂选择等因素,均会影响外墙面砖施工质量。一位业内人士告诉南都记者,“如果选用便宜、质量差的粘合剂,施工工艺又很差的话,一些外墙面砖一两年就会脱落。”

  据上述业内人士介绍,单从安全性来讲肯定涂料更安全,但是外墙涂料在风吹雨淋的环境下,没几年便需要翻新一次,人力物力都花费不少。“而外墙面砖有易清洁、成本低、美观大方的特点,在多年前很受设计师欢迎。”

  他还告诉记者,因其施工工艺、选用材质等方面的不确定性,几乎无法避免脱落的风险。“也正是考虑到外墙面砖容易脱落的情况,现在一些项目都少用了,采用外墙涂料的要多一些。”

  南都记者查阅相关文献后发现,事实上,鉴于存在安全方面的问题,早在2000年,一些城市便开始通过行政手段禁用外墙面砖。

  在2000年上海市建设委员会颁布的《关于在本市建设工程中推广应用建筑外墙涂料的通知》中规定,自2000年1月1日起编制的设计施工图和2000年4月1日起开工的建设工程,限制设计、使用外墙面砖和禁止设计、使用马赛克等外墙瓷质贴面材料。

  江苏省建设厅也在2000年出台的《关于在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的通知》中规定,建筑外墙饰面禁止使用马赛克,住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖。随后,重庆、大连等地均规定,禁止使用外墙砖。更为严格的是贵州铜仁地区,在《关于加强民用建筑外墙装饰装修工程管理的通知》中规定,建筑外墙3米以上部分强制使用涂料。

  由于墙砖脱落,可能会导致高空坠物伤人事件发生,像花园城三期、十五峯花园二期等存在类似问题的小区居民们迫切希望能够彻底解决此事。

  如何来解决?在处理花园城三期外墙面砖脱落的过程中,南山住建局曾邀请中冶建筑设计院专家进行查勘。根据现场对掉落的外墙面砖残块和所剩墙面分析,面砖掉落断开位置为砂浆粘结层,表明砂浆粘结力已不满足外贴面砖的承重故而产生掉落。

  中冶建筑设计院专家给出的最终建议是,经过对目前未发生面砖掉落的外墙进行查勘,部分外墙区域存在大面积空鼓,有着较大的安全隐患,“建议委托专业队伍对整个小区外墙进行空鼓排查并将空鼓区域铲除,以避免发生面砖掉落伤人事件。”

  据业内人士介绍,对墙面砖进行彻底铲除,然后重新刷外墙涂料,可能是目前应对外墙饰面砖空鼓脱落问题较好的办法。但是,据南都记者了解,在实际操作过程中存在诸多难题。以花园城三期为例,开发商招商地产经过初步预算,整个改造费用为990余万元。

  南都记者查询到,建设部于2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:在正常使用下,房屋建筑工程中的装修工程保修期限为两年。外墙瓷砖属于装修工程,因此最低保修期限为两年。该《办法》第四条也规定:房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。

  这意味着,两年内,如外墙瓷砖出现质量缺陷,施工单位要履行保修义务。两年保修期限之后,外墙瓷砖则由共同所有人或管理人进行维护。因此,即便是在南山住建局、招商街道办等政府部门的斡旋下,花园城三期楼体外墙维修一事,还是会因为维修资金由谁来承担而陷入僵局。

  小区业主们认为,这笔钱应该由开发商承担,“因为房子是你建的”。而该小区开发商招商地产则认为,小区交付已10余年是事实,目前已经过了保修期,按正常的法规要求,开发商不需要承担任何的法律责任,需要由房屋本体维修基金来出资。

  不过,在经过多方协商下,招商地产表态,“作为央企,愿意承担起应该承担的社会责任,出部分费用。”据了解,目前花园城三期外墙改造工程正在实施中。

  而十五峯花园二期的情况则更加复杂。因其开发商为项目公司,项目结束后便已解散,很长一段时间,没有明确的责任人来出面处理此事。据小区业主孟女士称,直到今年6月26日晚,开发商才第一次派出一名代表与南山住建局领导会谈。

  经过几番周折,南都记者联系到开发商代表霍先生。其表示,开发商从来没有逃避责任,一直在积极处理这个问题。只是关于外墙整治的方案,专家组给不出好的意见,业主的意见也不统一,所以一直无法推进。“后期开发商会积极与业主、住建局磋商,协助处理外墙掉砖问题,希望政府牵头,把整治方案最终定下实施”。

  当被询问到最终维修费用由哪方支付时,霍先生称,目前还未决定,要看与业主磋商的结果。此外,有人也曾提议,“深圳类似的小区众多,为何政府部门不能牵头设立储备基金,专门用于解决类似问题?”

  自2017年起,南山区住建局质检站王工便负责跟进十五峯花园二期的进展。据王工介绍,此前,质检站曾安排第三方单位中冶建筑设计院对小区外墙进行检测,检测结果显示,十五峯花园二期1栋外墙空鼓率为41%,情况严重,外墙饰面层粘结质量有明显缺陷。“随着年期拖延,空鼓率会进一步加大,建议对1栋外墙饰面进行全面拆除,采用外墙涂料装饰。”

  小区业主孟女士表示,“现在,十五峯花园二期的外墙掉砖处依旧没有进行修补,从远处能看到牛皮癣般的外墙,只能不断通过政府和媒体来推动事情进展。”

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